Att köpa en bostad är normalt inte en billig affär och därför krävs det normalt ett lån för att ha möjlighet att klara av det ekonomiskt. De flesta av oss kommer någon gång att vara inblandad i ett köp av detta slag, så om det gäller en villa, ett radhus, en lägenhet eller liknande.
Även om detta är en billig låneform jämfört med de andra vanliga typerna som finns där ute så handlar det fortfarande om stora summor som ska betalas utslaget per månad. När ett lån kan ligga på flera miljoner kronor så blir även en låg ränta många kronor att betala. Räknar man lite snabbt så betyder ett lån på 2 miljoner med en ränta på 4 % en kostnad på över 6 500 kr per månad, sen kommer det till ett avdrag på 30 % på denna summa men totalt är det ändå mycket pengar.
Eftersom det handlar om så pass mycket pengar är det viktigt att ha koll på vad som gäller när du ska köpa en bostad och vill låna till detta. Denna artikel är tänkt att just svara på denna fråga då vi här ska gå igenom de vanliga delarna av ett bolån.
Köpet delas upp i tre delar
Tre viktiga ord att förstå när du ska köpa en bostad är bottenlån, topplån och kontantinsats. Även om kontantinsatsen inte är en direkt del av själva bolånet så är det ändå en viktig del varför vi tar upp det här.
Bottenlån / Hypotekslån
Detta är vad som verkligen är själva bolånet. När du köper en bostad har denna ett pris och en värdering som ligger på ett visst antal kronor. Av värdet är det sedan möjligt att låna upp till 85 % med bostaden som säkerhet, denna gräns sattes för några år sedan för att försöka få kontroll på marknaden.
Enkelt kan man alltså säga att du som ska köpa en bostad för 1 000 000 kr har möjlighet att låna 850 000 kr som mest med bostaden som säkerhet / pant. Det finns dock inget krav att långivarna ska gå med på denna belåningsgrad, men om det inte är något större problem med bostaden bör det inte vara något problem att hitta en långivare som går med på detta.
Det är fördelaktigt för dig att du får låna på största delen av bostaden då detta är lånet som har lägst ränta. När du läser listräntor för bolån hos de olika långivarna är det alltid bottenlånet som man talar om. Vi kommer även senare här i artikel att tala om ränta och då syftar vi hela tiden också på bottenlånet.
Kontantinsats
När du köper en bostad är det standard att du först får betala in en kontantinsats. Detta för att visa att du har kapacitet att klara av att köpa bostaden. Kontantinsatsen ligger vanligen på 10 % av köpeskillingen och betalas ofta in ett tag innan själva köpet genomförs. Det finns inget krav att kontantinsats måste betalas rent lagmässigt men det är ett normalt krav.
Till denna del av kostnaden kan du alltså inte ha bostaden som säkerhet och själva tanken är att du ska ha sparade pengar som räcker för att täcka denna summa. Det finns dock inte något krav som säger att det måste vara sparade pengar som du använder för att betala kontantinsatsen. Därför är det t ex vanligt att du använder pengar som du får in vid försäljning av bostaden du bor i för tillfället som kontantinsats. Skulle det dock vara så att du inte har pengar på något vis till en kontantinsats så finns det inget som hindrar dig att låna pengar till denna.
Det blir då frågan om ett privatlån och det är då viktigt att tänka på att det för det första inte finns några som helst garantier att du får låna mer pengar av långivaren du tänkt att vända dig till. Visst går det då att använda en annan långivare om dessa nu vill låna ut pengar men då gäller det att noga tänka igenom den andra punkten och det är kostnaden. Privatlån har en högre ränta än bottenlån varför det blir en förhållandevis hög kostnad i jämförelse med hur stort lånet är.
Alltså är det att rekommendera att använda pengar som är sparade till kontantinsatsen men det finns inget krav att du måste göra så. En sak som ska läggas till är att det absolut inte finns något hinder att betala in en större summa kontant. Har du pengar till 50 % av kostnaden är det inga problem alls att betala detta.
Topplån
Vi har nu gått igenom vilken den som bottenlån och kontantinsats spelar vid ett köp och lånande. Om du sedan tidigare inte har sparade pengar till mer än kontantinsatsen eller väljer att låna till just denna så kommer det att finnas ett antal procent kvar. Säger vi att du får 85 % i belåningsgrad och betalar 10 % kontant kommer det att vara 5 % kvar och det är för dessa återstående pengar som ett topplån kommer på fråga. Det finns ju heller inget som säger att långivarna måste godkänna en belåningsgrad på 85 % så det kan mycket väl vara så att du måste ha ännu fler procent i ett topplån.
Det som skiljer ett topplån jämfört med ett bolån är att detta lån inte har bostaden som säkerhet. Vilket för med sig att risken är större för långivaren på denna del av lånet något som gör att räntan blir högre. Det är egentligen samma typ av lån som ett privatlån varför räntan kommer att vara liknande.
Något som skiljer ett topplån mot ett privatlån är att löptiden ofta är längre. Långivarna är medvetna om att du dels har själva bottenlånet att betala tillbaka och att det är frågan om stora lån, därför kan löptiden vara upp mot 20 år för topplånet. Jämfört med bottenlånet är detta en kort tid men det är iaf så pass lång tid att betalningarna per månad inte blir direkt stora.
Eftersom det är dyrare med ett topplån är det en klar fördel ifall du kan undvika ett sådant lån. Om du har sparade pengar som uppgår till mer än vad du får i belåningsgrad täcker bottenlånet hela lånet. Det ger även en bra signal till långivaren ifall du har en så pass god ekonomi att det finns sparade pengar, har du varit duktig när det gäller att hantera din privatekonomin ökar dina chanser att få låna pengar.
Amortering
Ett lån ska alltid betalas tillbaka även om det för bolån sker på väldigt lång tid. När det gäller återbetalningen kan denna ske på två olika sätt och det är genom annuitet eller rak amortering. Bägge är möjliga även om det troligen är vanligare med rak amortering. Gemensamt för de två typerna är hur lång löptid som lånet har. Är du yngre och lånar pengar till en bostad är det inte omöjligt att få en löptid på upp mot 50 år. Det är alltså frågan om mycket lång tid.
Annuitet innebär att du varje månad eller kvartal för bolån betalar in samma summa till långivaren. Denna summa ska sedan användas till att dels betala räntekostnaden och sedan amortering. Något som för med sig att du som låntagare i början amorterar ganska lite men att amorteringstakten ökas under hela löptiden då mindre pengar hela tiden går till ränta och istället kan användas för amortering.
Rak amortering är lite annorlunda då du här hela tiden amorterar samma summa. Den totala summan som ska betalas räknas sedan ut efter hur mycket som är kvar på lånet då denna avgör räntekostnaden. Med denna lånetyp kommer du att ha högst kostnader i början av lånet för att sedan gå ner efter varje betalning.
Sen ska även nämnas att det är fullt möjligt att en långivare går med på att du får amorteringsfritt på ditt lån. Detta innebär att du får lägre kostnader till att börja med då du bara betalar ränta på lånet, dock sjunker skulden inget varför detta inte är det bästa om man ser till hur många kronor som lånet totalt kostar. Någon gång måste även lånet sedan att börja amorteras.
Rörlig och fast ränta
Då långivarna är företag som vill tjäna pengar kommer de att ta ut en ränta för ett bolån, vilket inte är speciellt överraskande. Du som lånar har dock några möjligheter som styr över hur hög just denna ränta är.
Rörlig ränta
Den vanligaste också i snitt billigaste ränteformen är rörlig ränta. Nu är ordet rörlig lite felaktigt då detta egentligen är en ränta som är bunden men bara på tre månader. Därför kallas den rörliga räntan också för tremånadersränta. Ser man rent historiskt på bolånen är det billigast med rörlig ränta.
Att det är billigare är en klar fördel men det finns även en ordentlig nackdel som det gäller att vara medveten om. Eftersom du inte har någon längre bindningstid så kan räntan ändra sig ganska mycket på kort tid och då kan den både gå upp eller ned. Hur räntan förändras beror på marknaden, t ex har riksbankens styrränta stor påverkan. Om du väljer rörlig ränta bör du därför ha ganska stora marginaler i privatekonomin så att en förändring av räntenivån klaras av utan problem.
Bunden ränta
Du har sedan också alternativet att binda upp din ränta på en bestämd tid, under denna tid kommer då din ränta att ligga fast oavsett var som händer på marknaden. Detta ger dig som låntagare en trygghet då du vet exakt hur mycket du ska betala varje månad under hela bindningstiden. Nackdelen med denna ränteform är att det på lite längre tid normalt blir dyrare. Man kan säga att du betalar för att få större säkerhet, något som gör att det ofta passar sig bra att ha bunden ränta ifall du har lite mindre marginaler i ekonomin. Alltså tvärtom jämför med rörlig ränta.
När det gäller bindningstiden så kan du vanliga välja mellan 1, 2, 3, 5, 7 eller 10 år. Standar är att räntan blir högre desto längre tid du väljer att binda upp lånet på.
Blanda bunden och rörlig ränta
Nu har vi talat om dessa två olika typer i princip som att man måste välja en av dem vilket inte är sant på något vis. Du kan utan problem dela upp ditt lån på flera olika bindningstider. Ofta är det vanligt att ha en viss del som rörlig och sedan resten som bundet. Det finns heller inget som säger att du inte kan binda upp räntan på flera olika längder.
Förhandla med långivaren
De räntor som presenteras på sidor som denna och som du kan hitta på långivarnas egna sidor är vad som kallas för listräntan. Vill du ha ner denna ränta går det ofta bra att förhandla tills sig en ränta som ligger en bit under denna nivå.
När du förhandlar gäller det att visa vilken bra och duktig kund du är hos dem och att du därför ska vara värd ett bra pris. Har du andra tjänster hos dem, tänker du amortera, har sparade pengar hos dem, har bra kreditvärdighet osv säg då detta till dem då det alla är bra argument.
Det är även troligare att du kan få ner priset om du har tänkt att binda ditt lån. Långivaren vet då att du är mer låst hos dem vilket även det ökar dina chanser.
Lösa ett bolån / amortera extra
Det kan vara så att du har spara ihop pengar och vill bli av med bolånet eller ska du sälja huset och då måste lösa lånet. Hur det då fungerar beror på vilken typ av bindningstid du har valt. Är hela lånet med rörlig ränta är det inget problem att betala tillbaka pengarna.
Först när det är frågan om ett lån med bunden ränta kan det bli lite mer invecklat när det gäller att betala tillbaka. Du kan alltid betala tillbaka på ett lån så där finns inget problem. Dock har långivaren kostnader som även kommer att hänga med efter det att du har löst ditt lån ifall det är ett bundet lån. Av denna anledning måste du räkna med att få betala något som heter ränteskillnadsersättning. Detta är helt enkelt en ersättning för de kostnader som långivarna har för ditt lån.
Samma sak gäller för extra amorteringar, är lånet rörlig blir det inga extra kostnader vilket det då blir för ett bundet lån. Detta gör att det ofta inte är direkt värt att betala mycket extra på ett bundet lån. Fördelen är ju att du har mindre i lån.
Krav på låntagaren
När du ansöker om ett bolån kommer det alltid att göras en kreditprövning för att långivaren ska kunna känna sig trygg i att låna ut pengar. Det som är lite intressant när det gäller bolån är att kraven faktiskt inte är så höga som man skulle kunna tro. Det kan t o m vara så att privatlån ställer högre krav på låntagaren än ett bolån. Hela grunden till detta är att det just är ett lån med säkerhet vilket minskar risken för långivaren.
Sen ställs det självklart fortfarande ett antal grundkrav för att du ska ha en chans att bli godkänd. Det första är att du mÃ¥ste vara myndig och sedan mÃ¥ste det finnas en inkomst. Hur stor denna inkomst behöver vara styrs till stor del av storleken pÃ¥ lÃ¥net. Väljer du att lÃ¥na 2 miljoner ställs det uppenbart hÃ¥rdare krav än om det ”bara” är frÃ¥gan om ett lÃ¥n pÃ¥ ½ miljon.
Om det är ett nytt lån som ska skaffas måste även pengarna gå till att just betala en bostad. Det är enbart om du redan har ett lån som du kan använda pengarna till annat men det kommer vi till lite senare.
Annars är det faktiskt inte speciellt hårda grundkrav som ställs utan en bra och sund ekonomi kommer med stor sannolikhet innebära en godkänd ansökan. Detta förutsatt att storleken på lånet är realistisk i förhållande till månadsinkomst.
Låna trots anmärkning
Vanligen sätter en betalningsanmärkning stopp för en låneansökan hos de flesta långivare men så behöver inte vara fallet när det gäller bolån. Som vi tidigare har nämnt är det en förhållandevis trygg låneform för de som lånar ut pengar vilket gör att chansen finns att bli godkänd även om det finns anmärkningar.
På marknaden finns det ett par aktörer som faktiskt har som specialinriktning att låna ut pengar till personer med anmärkning. Något att notera då är att räntan ofta är lite högre på deras lån.
Det finns även en chans att de vanliga bankerna kan gå med på att låna ut pengar men detta är inte alls lika enkelt. Det krävs utan tvekan att du verkligen har en god ekonomi om de ska överväga att godkänna ett lån. Sen behöver du med största säkerhet även ha ett direkt möte med dem där du kan förklara din situation på ett bra sätt. Är ekonomin bra kan detta vara ett bra alternativ då du troligen kan komma undan med en lite lägre ränta. Räkna dock med att det är klart svårare att få en ansökan godkänd hos bankerna.
Lånelöfte
Om du ska ge dig ut på jakt efter ett hus är det bra att ha koll på det här med lånande av pengar innan jakten börjar på riktigt. Detta kan du få genom att skaffa dig ett lånelöfte, något som alla långivare som sysslar med bolån erbjuder. Detta lånelöfte säger hur mycket du kan få låna av en viss långivare och det kostar inget alls att skaffa det.
Sen är det viktigt att komma ihåg att det bara är ett lånelöfte det är inte samma sak som att du får låna pengar. Skulle din ekonomiska situation förändras efter det att du tagit ut detta löfte kan du bli nekad senare när den riktiga ansökan kommer in.
Det underlättar inte enbart för dig när du ska leta efter ett hus utan det kan även hjälpa dig i förhandlandet med säljaren. Om du är i budgivning med en annan person som inte har ett lånelöfte är det helt enkelt en fördel för dig ifall du kan visa upp att du får låna pengar. Är buden likvärdiga kommer huset med största sannolikhet att gå till den köpare som har klart med finansieringen.
Använda ett bolån för annat
Tidigare var vi inne på det här med att använda ett bolån till annat än att just köpa en bostad och det finns sådana möjligheter. Då krävs det dock att du redan äger ett hus och att detta inte är fullt belånat. Om detta är fallet kan du antingen ta ut ett nytt lån på bostaden eller öka på ett redan existerande.
Som vanligt är det en förutsättning att långivaren går med på detta och att du inte har en belåningsgrad som ligger över 85 %. Stämmer denna beskrivning in på dig och du behöver låna pengar är ett sådant bolån ditt bästa alternativ då ju räntan är bland den normalt lägsta tillgängliga.
T ex kan du då köpa en bil för dessa pengar, ge dig ut på en resa eller kanske använda de lånade pengarna till att renovera något i bostaden. Det gäller bara att göra något bra med pengarna så att inga onödiga kostnader skapas.
Sammanfattning
Vi har här nu gått igenom de flesta delarna av ett bolån och därmed skapat en ganska bra grundbild över det som gäller. Sen har vi här inte kunnat ta upp alla de små detaljerna som gäller för denna typen av lån. Se därför till att ställa frågor och läsa igenom villkoren noga innan du ansöker om ett lån.
Kommentera